Immobili oggetto di ristrutturazione: cumulabilità tra sismabonus e bonus acquisto

Con la risposta n. 242 del 15.09.2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che è possibile cumulare diverse detrazioni fiscali per la ristrutturazione dello stesso immobile, purché si rispettino i requisiti previsti. 

Il caso esaminato dall’Amministrazione Finanziaria riguarda un contribuente che, nel 2024, ha acquistato un immobile accatastato come F/3, ovvero formalmente ancora “in corso di costruzione”. L’unità abitativa è stata oggetto di un intervento edilizio da parte dell’impresa venditrice, che ha proceduto alla demolizione e ricostruzione dell’edificio, ottenendo una riduzione di due classi di rischio sismico. Tale situazione ha dato origine al diritto alla detrazione sismabonus prevista dall'art. 16 D.L. 63/2013, beneficio che l'impresa ha successivamente trasferito all'acquirente tramite il meccanismo stabilito dal comma 1-quater della stessa disposizione. 

Il quesito interpretativo nasceva dall’intenzione dell’acquirente di combinare il sismabonus con la detrazione prevista per l’acquisto di immobili ristrutturati, disciplinata dall’art. 16-bis, comma 3 del TUIR. Tale agevolazione consente una detrazione pari al 25% del prezzo di vendita, determinato su base forfettaria, applicando le aliquote specifiche previste per gli interventi di ristrutturazione edilizia. 

L'Agenzia delle Entrate ha indicato che la cumulabilità dei due benefici è consentita, sebbene si basino su criteri di calcolo differenti. Il sismabonus trasferito mantiene la base di calcolo originaria, costituita dalle spese strutturali sostenute dall'impresa e certificate secondo la normativa tecnica vigente. La detrazione prevista dall'articolo 16-bis del Tuir, invece, si applica secondo un criterio forfettario, indipendentemente dalle spese effettivamente sostenute e in relazione al valore dell'operazione di compravendita. 

Un aspetto fondamentale della pronuncia è rappresentato dalla definizione del limite di spesa applicabile. L'Amministrazione Finanziaria ha chiarito che il limite di 96.000 euro costituisce il tetto complessivo per l’immobile, anziché una soglia separata per ciascuna tipologia di detrazione. Di conseguenza, i due benefici, pur essendo distinti dal punto di vista tecnico, concorrono unitariamente al raggiungimento del limite massimo. Questa precisazione assume notevole rilevanza pratica, in quanto impedisce interpretazioni che avrebbero potuto determinare cumuli di detrazioni eccedenti i limiti previsti dalla normativa vigente. 

Un elemento procedurale di rilievo riguarda i tempi di utilizzo delle detrazioni fiscali. Il sismabonus trasferito conserva le modalità operative e la tempistica iniziale, seguendo il piano di ammortamento del credito residuo secondo la normativa vigente. Diversamente, la detrazione relativa all’acquisto di un immobile ristrutturato è caratterizzata da una specifica tempistica: il diritto alla fruizione può essere esercitato soltanto dopo l’ultimazione dei lavori sull’intero edificio. Pertanto, fino al completamento dell’opera, l’acquirente non è legittimato a utilizzare tale beneficio, sebbene il diritto risulti già maturato sotto il profilo sostanziale. 

La pronuncia è importante perché gli immobili ristrutturati sono spesso venduti prima che i lavori finiscano. La categoria catastale F/3 non impedisce la detrazione prevista dall’art. 16-bis del TUIR, a condizione che sia effettuata la variazione catastale in una categoria definitiva. 

Dal punto di vista della documentazione richiesta, l'Agenzia delle Entrate specifica che ogni detrazione necessita dei propri requisiti probatori. Per il sismabonus trasferito sono richieste le certificazioni tecniche relative al miglioramento sismico, insieme alla documentazione del trasferimento conforme alla normativa. Per la detrazione sull'acquisto di un immobile ristrutturato è necessaria la prova del prezzo di vendita e la descrizione degli interventi eseguiti sull'immobile.