La cedolare influisce sul ravvedimento del contratto di locazione

Per fornire un quadro completo delle sanzioni previste in caso di registrazione tardiva di un contratto di locazione per immobili urbani, dopo i chiarimenti contenuti nella risoluzione n. 56/2025 dell’Agenzia delle Entrate, è utile analizzare alcuni esempi pratici. In questo contesto, il modello RLI web aggiornato al 14 ottobre 2025, specificamente per il calcolo delle sanzioni, consente di effettuare la registrazione tardiva del contratto applicando correttamente il ravvedimento operoso esclusivamente sulla prima annualità. 

In sintesi, la risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 56/2025 ha chiarito quanto segue: 

• Se la registrazione di un contratto di locazione o sublocazione di immobili urbani pluriennale soggetto a imposta di registro avviene in ritardo, la sanzione prevista dall’articolo 69 del DPR 131/86 deve essere calcolata sull’imposta relativa esclusivamente al canone della prima annualità, se il pagamento è annuale. 
• Per le annualità successive alla prima, si applica la sanzione per tardivo versamento come previsto dall’articolo 13 del Decreto Legislativo 471/97. 
• Nei contratti di locazione con opzionecedolare secca, dal 13 giugno 2025 si applicano le sanzioni fisse (150 o 250 euro in base all’entità del ritardo) introdotte dal nuovo testo dell’articolo 69 del DPR 131/86, aggiornato dal DLgs. 81/2025. 
• Il contribuente può continuare ad accedere all’istituto del ravvedimento operoso qualora sussistano i requisiti. 

Questo significa che, ad esempio, se oggi (30 ottobre 2025) si registra un contratto di locazione (senza cedolare secca) stipulato il 2 settembre 2025, con canone annuo di 5.000 euro e registrazione da effettuare entro il 2 ottobre 2025, utilizzando il ravvedimento operoso (senza scelta del pagamento per l’intera durata), la sanzione ridotta sarà di 15 euro (escludendo l’imposta di bollo). In questo caso, l’imposta dovuta sulla prima annualità ammonta a 100 euro (cioè il 2% di 5.000 euro), mentre la sanzione ordinaria corrisponde a 45 euro (il 45% di 100 euro) poiché la registrazione viene fatta entro 30 giorni dalla scadenza. Applicando la riduzione a 1/10 prevista dal ravvedimento entro 90 giorni la sanzione sarebbe di 4,5 euro, ma siccome è inferiore al minimo previsto di 15 euro (ossia 1/10 di 150 euro), occorre versare comunque la sanzione ridotta al minimo di 15 euro.

Se si registra oggi (30 ottobre 2025) un contratto di locazione stipulato il 29 maggio 2025 (la registrazione doveva essere fatta entro il 28 giugno 2025), utilizzando il ravvedimento operoso e senza scegliere il pagamento per tutta la durata, si applica una sanzione ridotta di 36 euro. L’imposta sulla prima annualità è di 240 euro (cioè il 2% di 12.000 euro del canone annuo). La sanzione standard sarebbe di 288 euro (il 120% dell’imposta) perché la registrazione viene effettuata con oltre 30 giorni di ritardo. Tuttavia, con il ravvedimento operoso oltre i 90 giorni, la sanzione si riduce a 1/8 della sanzione ordinaria, quindi si paga solo 36 euro, che supera il minimo previsto di 31,25 euro (pari a 1/8 dell'importo minimo di 250 euro). 

Se al momento della registrazione si sceglie la cedolare secca (art. 3 del DLgs. 23/2011), e ci sono le condizioni previste, si possono ottenere risultati parzialmente diversi. Ad esempio, se il 30 ottobre 2025 si registra tardivamente con ravvedimento operoso un contratto di locazione a cedolare secca, stipulato il 2 settembre 2025 (da registrare entro il 2 ottobre 2025), la sanzione da pagare sarà ridotta a 15 euro. In questo caso, infatti, la sanzione ordinaria sarebbe di 150 euro (applicabile se il ritardo non supera i 30 giorni), ma grazie al ravvedimento operoso, secondo la lett. b) dell’art. 13 del DLgs. 472/97, viene ridotta a 1/10, quindi 15 euro. 

Se il 30 ottobre 2025 si registra con ravvedimento operoso un contratto di locazione con cedolare secca stipulato il 20 maggio 2025 (scadenza registrazione: 19 giugno 2025), la sanzione dovuta è 31,25 euro. Questo perché la sanzione ordinaria di 250 euro, prevista per ritardi superiori a 30 giorni, viene ridotta a 1/8 grazie al ravvedimento oltre 90 giorni.