L’accatastamento dell’immobile non impedisce la detrazione IVA

L'accatastamento come abitazione non impedisce la detrazione IVA su acquisto, manutenzione o ristrutturazione dell'immobile, se si dimostra che è usato nell'attività d'impresa (Cass. 3 dicembre 2025 n. 31511). 

Il sistema IVA garantisce la neutralità fiscale per chi svolge attività economiche soggette a IVA. La detrazione si applica quando il bene o servizio è acquistato dal soggetto passivo agendo come tale. La Corte di giustizia (C-334/10) ha stabilito che l'IVA sulle ristrutturazioni è detraibile se, all'inizio dei lavori, il contribuente intende destinare l'immobile all'attività d'impresa, anche se per un periodo limitato viene usato diversamente. 

La Corte ha evidenziato che un'interpretazione differente potrebbe comportare la negazione della detrazione dell'IVA a monte ai soggetti passivi per successivi utilizzi professionali imponibili, anche qualora l'intento iniziale fosse quello di destinare interamente il bene all'attività aziendale in previsione di operazioni future. In tali circostanze, il soggetto passivo non sarebbe completamente esentato dall'onere impositivo relativo al bene utilizzato nell'ambito della propria attività economica, con il rischio di una doppia imposizione delle attività professionali, in contrasto con il principio di neutralità fiscale che caratterizza il sistema comune dell'IVA, oggi disciplinato dalla Direttiva 2006/112/CE (già sesta direttiva). 

Di conseguenza, l’inclusione dell’immobile tra quelli a destinazione abitativa non impedisce la detraibilità dell’IVA sulle spese di acquisto, manutenzione o ristrutturazione, purché sia possibile dimostrare, anche solo in via prospettica e basandosi su elementi oggettivi, che l’immobile è effettivamente collegato all’attività d’impresa (Cass. 6883/16; Cass. 26748/16). 

Il diritto alla detrazione non può essere negato solo sulla base della classificazione catastale dell’immobile come abitativo; conta invece la sua effettiva destinazione all’attività d’impresa (Cass. 8628/2015; Cass. 4606/2016; Cass. 26748/2016). L’art. 19-bis1 c. 1 lett. i) DPR 633/72 vieta la detrazione per acquisti, locazioni o manutenzioni di fabbricati abitativi, salvo che per imprese che costruiscono o rivendono tali immobili. La norma non si applica a chi svolge attività esenti di cui all’art. 10, n. 8), con conseguente riduzione della detrazione secondo l’art. 19 c. 5 e art. 19 bis. 

Anche nel caso di studi professionali accatastati come abitazioni civili, e non come uffici, la detrazione dell'IVA sull’acquisto dell’immobile da parte del professionista che lo utilizza come studio è ritenuta legittima. Questo principio si basa sulla natura strumentale del bene, inteso come funzionale allo svolgimento dell’attività professionale (Cass. 13259/2022). 

Il criterio rilevante ai fini della detraibilità dell’IVA risiede nell’inerenza del bene rispetto all’attività esercitata. La Corte di Cassazione aveva già precisato che: “In materia di IVA, la valutazione della natura strumentale dell’immobile acquistato, nelle operazioni relative a fabbricati a destinazione abitativa, deve essere effettuata considerando non solo l’oggetto dell’attività d’impresa in astratto, ma anche la concreta funzione programmata dell’immobile quale strumento per l’esercizio dell’attività stessa” (Cass. 5559/2019; Cass. 3396/2020). 

La Commissione tributaria regionale del Molise ha respinto l'appello dell'Agenzia delle Entrate contro la decisione provinciale di Isernia, che aveva accolto il ricorso di una società sull'avviso di accertamento riguardante l'indebita detrazione IVA relativa alla ristrutturazione e all'ampliamento di una struttura alberghiera, esclusa ai sensi dell'art. 19 bis 1, comma 1, lettera i) del DPR 633/72. 

La sentenza di primo grado è stata favorevole alla parte contribuente e successivamente confermata dal giudice d'appello. Quest'ultimo, da una parte, evidenzia che sono state presentate perizie tecniche di conformità urbanistica, asseverate mediante giuramento, che attestano la destinazione turistico-alberghiera delle opere incluse nel programma di investimento, anche solo a livello prospettico come previsto dalla giurisprudenza unionale. Dall'altra, il giudice si distingue per non limitarsi a richiamare i precedenti giurisprudenziali tra le parti, ma effettua una valutazione fattuale escludendo che l'Agenzia abbia comprovato la destinazione dell’immobile ad uso abitativo del custode o del soggetto sottoposto ad accertamento. Tale circostanza determina la possibilità di detrazione dell’imposta. 

A seguito del ricorso per cassazione presentato dall'Agenzia delle Entrate, la Suprema Corte ha respinto l'istanza, condividendo l'orientamento secondo cui la classificazione catastale dell'immobile come destinato ad uso abitativo non esclude la detraibilità dell'IVA per le spese di acquisto, manutenzione o ristrutturazione, qualora l'effettivo utilizzo dimostri la connessione con l'attività d'impresa svolta.