Affitto d’azienda: la differenza tra l’ammortamento e la manutenzione

La Cassazione, con l’ordinanza n. 19653 del 16.07.2025, ha fornito importanti chiarimenti su come poter distinguere, sotto l’aspetto fiscale e nell’ambito del reddito d’impresa, le quote di ammortamento dei beni dell’azienda concessa in affitto dalle spese di manutenzione.

Gli Ermellini hanno esaminato il caso di una srl che svolge attività di acquisizione e successiva messa a disposizione di beni immobili (nello specifico centri commerciali e cinematografi) siti in varie Regioni italiane, con la formula contrattuale dell’affitto di ramo d’azienda.

L’Agenzia delle Entrate, considerando fiscalmente indeducibili ai sensi dell’art. 102 comma 8 del TUIR le quote di ammortamento dei beni strumentali ricompresi nel ramo d’azienda, le aveva recuperate a tassazione. Nello specifico, i funzionari, segnalavano una contraddizione tra le pattuizioni che prevedevano la deroga agli artt. 2561 e 2562 c.c. (con la conseguente attribuzione al concedente dell’obbligo di “conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte”) e le clausole contrattuali che stabilivano invece di addebitare in un secondo momento agli affittuari le spese di manutenzione ordinaria relative agli immobili. L’Agenzia delle Entrate, da un lato, considerava la deduzione delle quote di ammortamento dei beni in capo agli affittuari mentre sia la Commissione tributaria provinciale che quella Regionale, accoglievano il ricorso/appello della società contribuente.

La Corte di Cassazione ha ribadito che, considerando l’art. 102 comma 8 del TUIR, l’ammortamento dei beni compresi nell’azienda data in affitto spetta all’affittuario, vale a dire il soggetto che ha l’obbligo di conservare in efficienza l’azienda, assumendosi il rischio della perdita di valore dei beni dovute alla perdita, all’uso o obsolescenza tecnologica (Cass. 22070/2022, 6836/2019, 675/2007, 997/2001). Nel caso in cui invece l’affittuario non si assume l’obbligo di mantenimento in efficienza del compendio aziendale, come stabilito previsto dall’art. 102 comma 8 del TUIR, la titolarità del diritto di deduzione degli ammortamenti non viene traslata (deroga alla disciplina dell’art. 2561 c.c. - Cass. nn. 18537/2010 e 1172/2008). Questa possibilità si applica nel caso in cui venga concordato che il concedente si assume il rischio del “deperimento derivante dall’uso” dei beni componenti il ramo d’azienda condotto in affitto (Cass. n. 33219/2018).

I giudici della Cassazione hanno apprezzato l’operato della Commissione tributaria regionale che ha correttamente sostenuto che nei contratti di affitto è necessario tenere distinti da un lato, i costi per mantenere l’efficienza dell’intera organizzazione e degli impianti comuni, necessari al funzionamento dell’intera struttura dei centri commerciali, a carico del concedente per deroga convenzionale e dall’altro i “costi di manutenzione ordinaria, di personalizzazione e di gestione quotidiana e periodica delle spese comuni, quali costi relativi ai servizi di pulizia, di vigilanza, antincendio, servizio neve, ecc.”, a carico degli affittuari. Questi ultimi non possono essere collegati alla conservazione dell’efficienza dell’organizzazione della struttura e degli impianti oggetto del contratto di affitto, come sosteneva invece l’Amministrazione.

Secondo i giudici in appello, quindi, non vi è un contrasto tra la clausola che derogava espressamente al disposto dell’art. 2561 c.c., dove gli affittuari non sono tenuti a sostenere le spese dirette a contrastare il deperimento del ramo d’azienda e a ripristinare le funzionalità originarie, che erano poste a carico della società concedente e giustificano l’ammortamento e la clausola che poneva a carico degli affittuari le spese di riparazione e manutenzione relative al ramo di azienda.