Limiti e rapporti tra affitti brevi e turismo

La nuova soglia di imprenditorialità nelle locazioni brevi (art. 1 comma 595, L. 178/2020) continua a generare dibattiti. La Fondazione e il Consiglio dei commercialisti hanno pubblicato il documento "Il regime fiscale delle locazioni turistiche", ampliando l'analisi alla locazione turistica e offrendo approfondimenti sulla presunzione di imprenditorialità. 

Il documento della Commissione di studio CNDCEC “Fiscalità immobiliare e della transizione ecologica” dedica una parte iniziale alle definizioni delle principali tipologie di locazione (“locazione turistica”, “locazioni brevi”, “affittacamere”, “case vacanze”, “bed and breakfast”), per chiarire i termini spesso confusi, prima di trattare gli aspetti fiscali. 

La “locazione turistica” costituisce una tipologia contrattuale atipica, non direttamente definita nel codice civile né nella L. 431/98 relativa alle locazioni abitative. Tuttavia, essa viene menzionata sia dall’articolo 1, comma 2, della L. 431/98 che dal Codice del Turismo (art. 53 del D.Lgs. 79/2011). La disciplina di riferimento può pertanto essere individuata negli articoli 1571 e seguenti del codice civile, riguardanti la locazione in generale. 

Il contratto di locazione turistica, stipulato per periodi limitati e senza servizi aggiuntivi paralberghieri, ha come scopo principale il godimento dell’immobile. È possibile prevedere contratti annuali o pluriennali per specifici periodi dell’anno. 

Si evidenzia pertanto il discrimine tra “locazione turistica” e “locazione breve”: 

• la locazione turistica costituisce una tipologia contrattuale specifica; 
• la locazione breve rappresenta, invece, una fattispecie soggetta alla disciplina fiscale particolare prevista dall’art. 4 del D.L. 50/2017. 

Le locazioni brevi sono contratti di locazione inferiori a 30 giorni, stipulati da privati (anche tramite intermediari) con servizi aggiuntivi limitati a pulizia e cambio biancheria. Sebbene queste siano generalmente considerate locazioni turistiche, esistono anche locazioni turistiche che non seguono questa disciplina, come quelle con durata superiore a 30 giorni o stipulate da società o enti. 

Dopo aver spiegato le differenze e i limiti delle definizioni di “locazione breve” e “locazione turistica”, il documento approfondisce anche le connessioni con termini frequentemente utilizzati in questo ambito: “affittacamere”, “bed and breakfast” e “case vacanze”. Queste rappresentano le principali categorie di strutture ricettive in cui può svolgersi l’attività di locazione turistica in senso generale. 

Dopo che la Corte Costituzionale ha dichiarato l'incostituzionalità dell'art. 1 comma 1 del DLgs. 79/2011 (sentenza n. 80/2012), le definizioni di queste strutture dipendono dalla normativa regionale. Il documento CNDCEC offre una tabella riassuntiva sulle diverse indicazioni regionali. 

Il documento approfondisce la fiscalità relativa alle locazioni turistiche, analizzando in modo dettagliato le casistiche e le condizioni che determinano se la concessione di alloggi a fini turistici generi: 

• reddito fondiario; 
• reddito diverso; 
• reddito d’impresa. 

In riferimento alle locazioni turistiche generatrici di redditi fondiari, si espongono sia il regime fiscale ordinario IRPEF, sia l'opzione per la cedolare secca prevista dall'art. 3 del DLgs. 23/2011. La descrizione si inserisce nell'ambito delle locazioni brevi disciplinate dall’art. 4 del DL 50/2017, includendo anche l'analisi della presunzione di imprenditorialità. Tale presunzione impedisce l'applicazione del regime fiscale delineato dall’art. 4 del DL 50/17 qualora il locatore destini più di due immobili all'attività di locazione breve nel periodo d’imposta, a partire dal 2026. 

La sezione relativa al reddito d’impresa analizza anche i documenti di prassi e giurisprudenza che hanno fornito indicazioni rilevanti per valutare la presenza delle condizioni necessarie alla produzione di reddito d’impresa nell’ambito delle locazioni turistiche. 

Il documento conclude offrendo dettagli sulla nuova direttiva comunitaria ViDA, la quale, a partire dal 2028, regolerà il funzionamento delle piattaforme per la prenotazione turistica e stabilirà le modalità di trattamento fiscale degli alloggi destinati a uso turistico che vengono affittati tramite queste piattaforme.