Successione ereditaria e detrazioni edilizie: modalità di trasferimento delle quote residue

La detenzione diretta dell’immobile da parte dell’erede non costituisce requisito necessario, al momento dell’apertura della successione, per il trasferimento della quota residua delle detrazioni edilizie (Princ. dir. AE 2 ottobre 2025 n. 7). 

L'art. 16-bis DPR 917/86 consente di detrarre dall'IRPEF una quota, attualmente pari al 36%, delle spese sostenute per lavori di recupero del patrimonio edilizio eseguiti sia sulle parti comuni degli edifici residenziali sia sulle singole unità immobiliari, indipendentemente dalla categoria catastale e dalle relative pertinenze. Tuttavia, secondo quanto stabilito dalla Legge di Bilancio 2025, la percentuale sale al 50% se le stesse spese sono sostenute dai proprietari, o da chi possiede un diritto reale di godimento, per interventi sull'abitazione principale. La detrazione viene suddivisa in dieci quote annuali di pari importo, a partire dall'anno in cui si sostengono le spese. 

Secondo l'art. 16-bis c. 8 DPR 917/86, sono previste diverse modalità di trasferimento delle quote di detrazione: 

• Se l'unità immobiliare viene venduta, la parte di detrazione non ancora utilizzata passa all'acquirente persona fisica per i periodi d'imposta residui, a meno che le parti non stabiliscano diversamente. 
• Nel caso di decesso del titolare del diritto, il beneficio fiscale si trasmette completamente solo all'erede che mantiene il possesso materiale e diretto dell'immobile. 

Secondo l'art. 456 c.c., la successione si apre quando una persona muore, nel luogo in cui aveva il suo ultimo domicilio. L'obiettivo principale è garantire la continuità delle situazioni giuridiche soggettive, sia attive che passive, che facevano capo al defunto. La successione mortis causa segue due principi fondamentali: da un lato protegge gli interessi patrimoniali, privilegiando i familiari stretti del de cuius; dall'altro tutela gli interessi familiari, chiamando a succedere il coniuge superstite e i parenti di sangue, ma non gli affini. Con l'apertura della successione si verifica la cosiddetta vocazione, ovvero la scelta delle persone destinate a subentrare, determinata dalla legge o dal testamento. Infine, l'eredità può essere accettata in modo esplicito oppure tacitamente, cioè quando il destinatario agisce in modo che riveli chiaramente la sua volontà di accettare, compiendo atti che solo un erede sarebbe autorizzato a fare. 

Con il principio di diritto n. 7 del 2 ottobre 2025, l'Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in relazione al trasferimento mortis causa di un immobile oggetto di interventi agevolati per il recupero del patrimonio edilizio esistente. Nello specifico, la precisazione riguarda l'ipotesi in cui l'erede acquisisca la detenzione materiale e diretta dell'immobile soltanto dopo l'apertura della successione. 

Per poter usufruire delle rate residue di detrazione, la “detenzione materiale e diretta del bene” deve essere mantenuta non solo nell'anno in cui si accetta l'eredità, ma anche in ciascun anno in cui si vuole beneficiare della detrazione. Se uno o più eredi acquisiscono la detenzione dell'immobile durante l'anno, dopo l'apertura della successione, il diritto alle eventuali quote residue di detrazione spetterà solo per i periodi d'imposta successivi, a condizione che la detenzione sia mantenuta continuativamente dal 1° gennaio al 31 dicembre di tali anni. 

L'erede non ha diritto alle rate di detrazione relative agli anni in cui non possiede direttamente l'immobile, come nel caso di concessione in comodato o in locazione. Soltanto al termine del contratto di locazione o di comodato, l'erede potrà usufruire delle eventuali rate residue spettanti. 

Se l'erede entra in possesso diretto dell'immobile solo in un secondo momento, non può usufruire della quota relativa all'anno corrente; quindi, il diritto alle detrazioni (rate residue) potrà essere esercitato a partire dall'anno successivo, purché la detenzione sia stata continuativa per tutto l'anno fiscale di riferimento. 

Qualora uno o più eredi acquisiscano la detenzione materiale e diretta dell'immobile nel corso dell'anno in un momento successivo all'apertura della successione, il diritto alla detrazione sarà riconosciuto esclusivamente per i periodi d'imposta successivi. Al contrario, se il numero di eredi che esercitano la detenzione materiale e diretta dell'immobile “varia annualmente”, il diritto alla detrazione dovrà essere ripartito tra gli stessi in modo proporzionale per ciascun anno di riferimento. 

In conclusione, secondo quanto indicato dal documento esaminato, l'Agenzia delle Entrate considera validi i chiarimenti citati anche per le spese relative al Bonus Verde, Ecobonus e Superbonus.